富蘭德林電子報2016/4/1第454期 文◎夏嵐
1、現行營業稅規定個人二手房買賣除北京、上海、廣州和深圳外，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年）對外銷售的，均免征營業稅；未滿2年出售的按照全額徵收5%營業稅。北上廣深則為滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收5%營業稅；滿2年（含2年）普通住房，免征營業稅。
2、2016年5月1日營改增後，同樣除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。北上廣深則規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。營改增基本平移了現行二手房交易營業稅政策，因為計算方式不同，營改增後稅費還略有下降。
例如：個人出售購買兩年內房屋，如果銷售額總價300萬元，本來需繳納營業稅15萬元。現在按增值稅計算，300萬元為含稅銷售額，不含稅銷售額為285.71萬元（300÷（1+0.05）），則需繳納增值稅14.29萬元（285.71*5%），相比營業稅減少0.71萬元稅款。
3、營改增規定，個人出租不含住房（如寫字樓等）的不動產，按5%的徵收率計算應納稅額；個人出租住房則減按1.5%的稅率計算應納稅額。